中国科学技术信息研究所--国家工程技术数字图书馆

1. 基于碳排放约束的区域土地利用格局变化模拟与优化调控研究——以江苏泰兴市为例

[学位论文] 余德贵南京农业大学 2011年博士导师: 吴群共256页

摘要 : 土地利用变化导致了全球气候变暖，其原因之一是在区域经济发展驱动下，现有的土地利用调控手段未能实现土地资源时空优化的低碳与经济目标。土地不仅具有生产、承载与资产功能，还具有调控和优化劳动、资本、能源和其它资源投入结构、类型与布局的功... 展开土地利用变化导致了全球气候变暖，其原因之一是在区域经济发展驱动下，现有的土地利用调控手段未能实现土地资源时空优化的低碳与经济目标。土地不仅具有生产、承载与资产功能，还具有调控和优化劳动、资本、能源和其它资源投入结构、类型与布局的功能，因此，通过寻求区域合理的土地利用模式，探索土地利用优化格局并深入挖掘其“节能减排”潜力，是目前土地利用过程中迫切需要解决的关键问题之一。本文以泰兴市为典型研究区域，利用系统分析、遥感与调查、模型构建、模拟试验等方法，研究土地利用格局（即结构与布局）变化的驱动力，模拟其过程与机理，建立了一套适合经济快速发展地区的“低碳、节能、高效”等多目标约束的土地利用格局变化模拟与优化调控机理方法，为区域土地利用决策与制定相应节能减排等措施提供参考，成果对于我国土地可持续利用、实现低碳排放产业体系和消费模式、拓展土地时空模拟方法等方面具有一定的理论价值和实践意义。主要研究内容和结论如下: (1)利用Spot卫星遥感影像及其动态协同识别技术研究泰兴市2001、2005、2010年的土地利用现状，并与相关决策数据建立GRID数据库。近10年来土地利用格局变化规律表明，建设用地产出能力明显提升，保障其需求并提高集约度，对经济发展升级意义重大，土地利用主要问题是耕地数量持续减少质量下降、基本农田保护任务艰决、建设用地急剧扩张、农村居民点比重过高、节能减排和环境保护压力大等。 (2)结合区域的土地经济、生态和社会功能发展要求，建立土地利用空间功能分区指标和分区方法，将研究区域划分为“优化利用、重点利用、适度利用、禁止利用”等功能区，确定各功能区的土地利用方向和功能定位，研究功能区控制对于驱动力的空间作用机制，为其管理政策因素数据采集提供参考。 (3)利用地图代数研究基于GRID的土地利用结构变化状态转移矩阵，利用“信息熵”理论和“洛伦茨”曲线研究土地利用格局变化的时空分异特征，认为土地利用结构日趋稳定和均衡，耕地洛伦兹曲线与绝对均匀线较近，各乡镇与全市耕地保护政策需一致，城镇工矿用地与绝对均匀线的距离大，新增建设用地分布与各乡镇经济社会发展密切相关。选取国内生产总值、人口总量、固定资产投资、非农产值比重、城镇化水平、粮食单产水平、农业产业结构、耕地保护政策等因素，利用PCA方法将其划分为土地利用结构变化的三类主要驱动因素:认为“城镇发展”因素能缓解人口增长带来的土地利用结构转化压力，对于推进农村居民点整理和农业结构调整贡献较大;“市场经济”因素能促进经济增长方式的转变，实现工业项目向园区集中，盘活存量用地挖潜有效调控建设用地扩张;“管理技术”因素有助于实现差别化的空间土地管理措施，合理引导土地利用方向。在此基础上利用Logistic建立土地利用结构变化的驱动力模型。 (4)通过分析土地适宜度与土地利用布局变化、驱动力、优化调控之间的关系，提出了土地适宜度为地类在未来空间分布可能性的概念。从构成土地适宜度空间分布差异性的角度，确定了土地利用布局变化的自然、社会经济、区位交通、管理政策等“加权型”和“累积型”两类驱动因素及其权重，其中重点分析土地利用空间功能区控制、基本农田保护、农地（质量）保护、建设用地控制、生态保护、碳排放控制等因素的驱动机制和数量化方法，基于该驱动因素利用PCA、Logistic建立土地适宜度评价模型与土地利用布局变化驱动力模型。分析了研究区耕地、园林地、其它农用地、城镇工矿用地、农村居民点、交通水利及其它用地、水域、滩涂沼泽自然地等地类的土地适宜度的空间特征，认为“一区四固”的城镇工矿用地等建设用地的土地适宜度较高，而耕地、园林地等农用地适宜度与此相反。 (5)基于土地利用结构与布局变化驱动力模型利用Markov、元胞自动机(CA)、网格分形等模型研究土地利用结构变化预测方法以及布局空间变化模拟方法。模拟分析了研究区2010-2020年的土地利用格局变化趋势，认为农用地和未利用地减少的趋势不可避免，建设用地将继续扩张，并集中分布在虹桥、滨江、泰兴、姚王、黄桥等“一区四园”乡镇，虽然符合国民经济空间发展要求，但是对照土地调控指标，土地利用格局变化的优化调控任务艰巨。 (6)结合区域土地利用的经济、生态扣社会功能变化趋势，根据“低碳、节能、高效”的土地利用目标，建立土地利用格局优化调控的CO2排放、经济效益、生态价值、能耗、空间聚集度、邻域结构及其综合效益目标函数，研究了“低碳型、低碳经济型、经济型”等三种土地利用（调控）模式及其判断参数，认为应根据社会经济发展阶段选择合适的模式。基于土地利用格局变化预测模拟结果，首先利用Markov、线性优化等建立了区域土地利用结构变化动态优化调控模型及其求解方法，在此基础上以网格局域土地单元为对象，利用CA、网格分形等模型研究全局优化CA转移规则，建立了土地利用布局变化动态优化（模拟）调控方法及调控方案评价方法，形成一个适用于县域尺度的、“自上而下与自下而上”相结合的土地利用格局变化优化调控方法体系。分别以判断参数α=0.7、0.5、0.3研究2020年三种土地利用调控方案，并与2010年现状、2020年实际规划就土地利用的综合效果、碳排放效果、生态服务效果等进行综合评价。认为实际规划与“低碳经济型”方案比较接近，各方案土地利用格局基本上遵从土地利用空间功能定位且格局有所优化，其中新增建设用地的70％布局在以虹桥、滨江、主城区、姚王、黄桥等“T”字型区域，园林地、耕地（基本农田）主要分布其两翼，园林地面积有所增加，各地类规模结构基本满足宏观要求，并有可能抑制碳排放增加趋势;认为选择“经济型”方案需提高农用地和未利用地比例，加强基础设施建设和土地生态环境的整治和保护，按照土地利用功能定位，合理引导建设用地向园区集中，总体上降低区域碳排放量;认为选择“低碳型”方案需加大农用地和未利用地的保护力度，通过盘活建设用地存量和推进农村居民点整理等措施，消除严格抑制建设用地规模扩张对经济发展产生的影响;认为“低碳经济型”方案需综合利用以上措施，与有关土地管理技术相结合，推进区域经济转型升级。 (7)在GRID空间数据概念模型的基础上，集成了基于GRID的遥感影像动态协同识别技术、空间数据、模型库、决策方法、移动智能终端等土地利用格局模拟与优化调控支持技术，按照DSS的系统构架，利用3S、GPRS等技术通过“GRID-GIS”的人机界面，初步集成开发了土地利用格局优化调控决策支持系统(LUPCDSS V1.0)，系统包含GRID数据库管理、智能终端系统、RS图像识别、空间模型系统、决策方法系统、空间模拟、数据交换、图表分析功能，研究Logistic、Markov、线性优化、主成分分析、线性回归等模型以及主要决策方法的实现原理，全面支持本文的相关研究分析，部分功能进行了拓展应用，应用表明LUPCDSS基本上能够满足县域尺度的土地利用格局动态模拟与优化调控的技术要求。收起

关键词 : 土地利用格局时空模拟决策行为节能减排

2. 历史建筑价值评估研究——以苏州古民居为例

[学位论文] 徐进亮南京农业大学 2011年博士导师: 吴群共242页

摘要 : 历史建筑反映了不同时期人文、社会、环境与历史记忆，是人类延续的物质载体之一，担负着重要的历史文化传承作用。但是由于历史悠久，加之自然因素和人为因素的影响，许多历史建筑随着时间推移不断消失，保留至今已经为数不多。随着社会进步、价值观... 展开历史建筑反映了不同时期人文、社会、环境与历史记忆，是人类延续的物质载体之一，担负着重要的历史文化传承作用。但是由于历史悠久，加之自然因素和人为因素的影响，许多历史建筑随着时间推移不断消失，保留至今已经为数不多。随着社会进步、价值观的改变和传统文化传承的回归，民众对历史建筑保护呼声也越来越高，国家和地方也逐步对历史建筑、历史街区等保护修复采取多种措施。通过历史建筑综合价值的合理评价，可以为历史建筑的重点保护、修缮及再利用提供决策依据；而对历史建筑经济价值进行准确评估，可以鼓励引入民间资金，为进一步完善历史建筑市场建设等方面提供决策支持。然而目前国内在这方面相关研究较少，由于缺乏完整科学的技术体系，无论是评价成果或是评估价值都带有很强的主观性，经常会忽视历史建筑所具有的历史文化艺术等价值的特殊性，导致历史建筑的潜在价值被低估，无法科学、合理量化历史建筑各类信息功能，包括在经济上的反映，使得历史建筑在修复时无法实现优胜劣汰，在交易时很难达到公正、合理及客观性。因此，本文将研究重点定位于构建历史建筑价值体系、完善历史建筑综合价值评估体系以及探讨历史建筑经济价值评估原理和方法技术，建立具有可操作性的评估体系，为历史建筑的保护利用和可持续发展作出相应贡献。本文采用理论分析与实证研究相结合、定性分析与定量分析相结合、文献搜集与外业调查相结合等方法，在总结整理国内外已有研究成果的基础上，结合区位论、稀缺资源理论、产权理论、地租理论及可持续发展等基础理论，从以下方面进行研究；⑴首先对历史建筑定义进行界定，对比分析古建筑、文物建筑、历史文化遗产和历史街区等相关概念；在此基础上，根据已有研究归纳总结了历史建筑类型与风格；并且分析认为历史建筑作为一种特殊的不动产，具有二元性、传承性、地域性、产权限制性、稀缺性、社会性与资源和资产的双重属性等特征。⑵从哲学角度与经济学角度对历史建筑价值进行深入剖析，认为历史建筑综合价值是指历史建筑保存的信息要素相互关联、相互作用而逐步形成的凝聚在本体对象的知识存在，从而能够引成人类主体对这一客体事物产生积极的价值观念与本质力量；这些信息要素产生的功能属性构成历史建筑内含价值体系，包括历史价值、环境生态价值、艺术价值、科学价值和社会文化价值等五大基本价值。历史建筑综合价值通过人类主体价值的物化和投射成为效用价值；效用价值在经济上的反映就是经济价值；两者是可以被衡量的。经济价值不同于市场价值，历史建筑的市场价格(市场价值)会受到供求关系和其它市场因素的影响产生变化，形成相互作用的动态关系。市场价格(市场价值)和经济价值相比，前者属于短期均衡，而后者属于长期均衡，在正常市场或经济发展条件下，市场价格(市场价值)会表现出围绕着经济价值上下波动的周期变动。历史建筑综合价值通过效用价值的转化，与经济价值形成内在与外在的哲学关系。历史建筑综合价值、内含价值、效用价值、经济价值、市场价值等相互关联、相互作用，共同形成了较为完善的历史建筑价值体系。本文进一步研究认为历史建筑价值体系具有感知性与主观性、动态性与增值性、多元性与整体性、持久性与脆弱性、公共性与外部性、可衡量性与市场稳定性等特征。⑶历史建筑价值的变化趋势和规律通常由各种复杂影响因素引起。由于历史建筑价值主要分为历史建筑综合价值和经济价值，从不同角度来说，价值的影响因素也不尽相同，因此需要分别对历史建筑综合价值及经济价值的影响因素进行剖析。历史建筑综合价值包括历史价值、社会文化价值、科学价值、艺术价值以及环境生态价值等5大内含基本价值，分别受到不同因素的作用和影响；本文通过梳理现有研究成果并结合相关工作经验，整理归纳出56项重要因素；针对历史建筑经济价值而言，亦受到社会经济发展因素、市场供求关系因素、国家或地区相关法律政策以及不动产自身因素的影响。⑷构建历史建筑价值(内在综合价值)评价体系，首先通过合并归纳和因子分析法等有效筛选相关指标，使得历史建筑价值评价指标体系更为合理；其次，引入激励型变权综合法进行评价，对于其中的状态变权向量采用分段函数形式，并合理设置参数，凸显优势因素的重要性，增强其对历史建筑价值的影响程度，这与历史建筑价值特性相互吻合。本文还分别采用变权模型综合法评价与常权模型综合评价法各自对40处苏州古民居历史建筑的评价结果进行对比分析，认为相对于目前通用的常权评价模型，基于变权理论的评价模型更能精确科学地反映出研究对象历史建筑各种价值因素的动态变化以及对其综合价值的影响程度，更符合专家论证结果与历史建筑价值特征，为历史建筑保护提供科学合理的决策支持。⑸历史建筑具有效用、稀缺和不可再生的特性，从而产生经济价值；本文分别从劳动价值论、效用价值论、均衡价值论和新经济制度学等方面阐述了历史建筑效用价值向经济价值转化的机理和变化；同时还对历史建筑的产权限制进行理论分析，认为产权限制最终目的在于保护和合理利用历史建筑，也认为清晰的产权界定是历史建筑经济价值合理准确评估的前提条件。历史建筑经济价值变化遵循着一定的原则和运动规律，评估原则包括最高最佳使用原则、替代原则、变动原则、预期原则、贡献原则、供求原则等。⑹经济价值评估是一种价值指示意见的过程。不动产传统估价方法估算的是历史建筑市场价值；而资源环境经济学的评估方法则充分考虑了历史建筑经济价值的所有变化，包括当前经济增长模式下价值规律能够实现价值，还包括当前经济增长模式下价值规律无法实现的部分，即资源利用过程中的外部性部分。因此资源环境经济学评估方法所估算的结果直接指示为经济价值，并且可能在短期内无法得以完全实现。本文首先从理论和实证两方面详细分析了不动产传统估价方法(市场比较法、成本法和收益法)应用于历史建筑市场价值的评估。认为市场比较法应用广泛、简单直接，但前提是需要市场存在足够多的交易可比实例；成本法比较适合那些市场发育不成熟、收益性较弱的不动产评估，是历史建筑价值评估最为适宜的估价方法，但对估价人员的专业知识能力提出一定挑战；收益法理论清晰，明确投资收益的经济范畴，对历史建筑的经济价值有指导意义，但是难点在于未来预期的客观判断。本文还从理论角度简单剖析历史性土地概念、价值体系、地价特征和产权界定情况等，运用土地估价方法对历史性土地地价评估进行尝试。认为假设开发法不适用于历史性土地的评估，同时提出剩余法也有局限性；并且创新性提出了市场调整法用于历史性土地经济价值评估。历史建筑是前辈留下的一种特殊的文化资源，所以采用资源经济学估价方法对历史建筑价值进行评估也具有一定的可行性。适用于历史建筑价值评估的资源经济学估价方法主要包括条件价值法、旅行费用法、内涵价格法以及费用支出法等。条件价值法简单实用，但易受到调查者和受访者的主观影响，市场依据不够充分；旅行费用法和费用支出法通常要求估价对象具有相应的旅游资源，能够吸引人们前来参观消费；而内涵价格法的前提是必须要有与估价对象历史建筑相似的历史建筑交易数据。除以上估价方法，本文还结合历史建筑综合价值评价成果与市场比较法的原理，提出了基于评价指标比较的历史建筑价值评估方法。该方法利用评价的综合分值结果来估算历史建筑经济价值，简单快速，也有一定的理论基础，特别适合于一次性估算大量的历史建筑价值，可以用于核定资产或作为征收税费的参考依据；但其也要求适用的估价对象需要满足一定前提条件，否则估价结果将会有较大偏差。本文认为上述各种估价方法都有其适用范围、优势和缺陷，历史建筑作为一种特殊的估价对象，其经济价值评估理论与技术方法在国内几乎为零，在国际上研究也较少；本文将这些估价方法适用于历史建筑，本身就是一种尝试；也是意图通过对历史建筑估价方法的应用研究，来弥补当前相关研究的空白，而且对于建立相对完善的历史建筑评估理论与方法体系具有重要意义。收起

关键词 : 历史建筑传统民居文化价值价值评估

3. 城市工业用地利用效率的区域与行业差异研究

[学位论文] 陈伟南京农业大学 2014年博士导师: 吴群共230页

摘要 : 工业是我国国民经济的主导产业，工业用地是支撑工业经济发展最重要的资源要素。改革开放30多年来，我国实现了由农业大国到工业大国的历史性转变，已整体上进入了工业化的中后期。工业化极大带动了我国社会经济的发展，但长期以来支撑我国工业化快速... 展开工业是我国国民经济的主导产业，工业用地是支撑工业经济发展最重要的资源要素。改革开放30多年来，我国实现了由农业大国到工业大国的历史性转变，已整体上进入了工业化的中后期。工业化极大带动了我国社会经济的发展，但长期以来支撑我国工业化快速发展的却是低廉的工业地价和粗放的用地方式。然而，我国快速城镇化和工业化还将持续较长时期，土地外延扩张式粗放利用难以持续拓展工业发展空间，资源稀缺已制约社会经济的发展。不断提高土地利用效率，推进土地节约集约利用，将成为土地利用的主要目标和转变经济发展方式的重要手段。本研究以“配置方向—效率差异—提升对策”为分析主线，在选择与完善工业用地利用效率的测度方法后，客观判断了工业用地配置的区域和行业差异状况，全面系统地测度了不同区域、不同行业的工业用地利用效率，并分析了其差异与变化，然后从宏观因素和微观因素两个层面深入探讨了工业用地利用效率的影响因素与影响机理，以期为提高土地利用效率、抑制建设用地无序扩张提供科学的理论依据，促进产业转型升级与土地利用方式转变。本研究在深入剖析工业用地利用效率内涵的基础上，首先介绍了工业用地利用效率的测度方法，并着重介绍了无差异研究的思路和方法。作为本文的主要创新点，无差异研究以实现工业用地面积无差异比较为目的，试图完善当前土地利用比较的方法体系。论文选择土地利用强度作为消除工业结构不同造成工业用地面积差异的有效工具，在探讨土地利用强度差异对工业用地利用的影响，阐释工业用地利用无差异比较的基本原理之后，从工业行业层面着手构建了工业用地投入损失的测算方法，并建立“标准用地面积”指标，以反映不同工业行业在无差异比较时的用地规模变化，从而得到行业间可比的工业用地面积。通过构建“容积率指数”来反映不同区域以工业产出表征的土地利用强度差异，并借助其测算区域间可比的工业用地面积，实现区域间工业用地利用的无差异比较。工业用地在区域和行业两个方向上配置的布局和规模差异是工业用地利用效率不同的原始动因，为了理清我国工业用地在不同区域和不同行业的配置差异，论文梳理了工业经济发展的基本条件和我国不同时期的工业用地配置方式，将工业行业进行归并划分后分析了工业经济发展的区域与行业差异，并分析了市场经济不同时期和不同工业化阶段工业用地的区域配置特征。我国工业产业分布极不均衡，不同区域资源禀赋、产业层次、产业规模等存在较大差异，为了从区域层面掌握不同区域工业用地利用的充分程度，论文首先基于有差异角度，以全国30个省份作为工业用地利用效率的宏观决策单元，利用2001-2011年省域层面的工业用地投入产出数据，使用DEA和SFA方法测算了各省份的工业用地利用效率，并进一步利用聚类分析方法对区域差异情况进行了研究。然后，基于无差异角度分析了容积率指数的区域差异，及面积修正前后工业用地利用效率的变化。最后，采用空间计量经济方法检验了区域经济、产业发展水平、产权结构、企业规模等宏观因素对工业用地利用效率的影响。不同工业行业由于具有不同的生产特性，会表现出相异的土地利用行为，区域倾向性的产业发展政策也对工业用地利用产生一定影响，为了从行业层面掌握不同工业产业土地利用的充分程度，论文以江苏省为分析对象，首先基于有差异视角，选择1092家工业企业作为工业用地利用效率的微观决策单元，利用2011年各企业投入产出数据，使用DEA和SFA方法测算了江苏省各行业工业用地利用效率。然后，基于无差异视角探讨了工业行业间土地利用强度差异对工业用地投入和工业用地利用效率的影响。最后，采用计量经济方法检验了影响不同行业工业用地利用效率的区域因素和企业因素。通过理论分析和实证研究，本文主要得到以下基本结论: (1)不同时期我国工业用地配置的区域和行业差异较大，全国工业呈阶梯状分布，东、中、西部工业发展水平差异明显。东部地区工业化水平提升需要投入的新增工业用地最多，中西部地区在后续工业化进程中工业用地量将有较大规模增长;工业化水平与新增工业用地规模存在同向增加关系，工业化水平提高需要更大规模的工业用地来支撑地区工业的发展。 (2)我国大量省份工业用地利用不充分，存在较大规模的过度投入面积;以长三角和珠三角为主的东南沿海经济发达地区工业用地利用效率显著高于中西部地区;变异系数显示区域间工业产出的不均衡程度大于工业用地配置的不均衡程度，同时反映出区域间效率的差异程度正在逐渐缩小。 (3)容积率指数高的区域多分布在我国的东南沿海地区，容积率指数低的区域多分布在我国的中西部地区。修正工业用地面积后，工业用地利用效率增大的区域多集中在中西部地区，工业用地利用效率下降的区域主要出现在东南沿海地区，与容积率指数的高低成负相关关系。 (4)江苏省各行业工业用地利用均不充分，行业间工业用地利用效率差异较大，整体上表现出石油化工、通信电子、装备制造等主孚行业工业用地利用效率高，纺织服装、食品加工等轻工行业工业用地利用效率低的特点，并表现出苏北工业用地利用效率明显小于苏中和苏南，苏中高于苏南的区域特征。 (5)投资强度和容积率不足是造成江苏省工业用地投入损失的主要原因，但不同区域工业用地投入损失的影响因素存在差异。消除土地利用强度影响后工业用地利用效率出现优劣变化，土地利用强度控制要求高的行业工业用地利用效率整体相对降低，土地利用强度控制要求低的行业工业用地利用效率整体相对提高，并且标准用地面积基准行业的选择不会影响工业行业间效率水平的比较和变化趋势的判断。 (6)在区域层面，地区经济水平、高技术产业、外商投资等因素都能够明显促进工业用地利用效率的提高，当前国有企业和大中型企业占比增加不利于工业用地利用效率的提高。在行业层面，开发区等级、区位条件等区域因素，工资福利水平和土地利用强度等企业因素对工业用地利用效率均具有显著的正向影响，不同行业的影响因素存在较大差异。基于以上结论，本文从土地利用管理和区域工业发展两个方面提出相应的对策建议，在土地利用管理方面应进一步完善工业用地供给制度和工业用地准入门槛，加强工业用地批后监管和存量处置工作，积极探索工业用地二次开发，增加工业用地产出能力;在区域工业发展方面应稳步提高地区工业结构高级化程度，积极引进外商投资企业并提高本土工业企业管理水平，科学规划国有工业企业发展，引导大中型工业企业合理用地，提升工业园区整体发展质量，鼓励工业企业进行科技创新。收起

关键词 : 城市工业用地土地利用效率区域差异行业差异

4. 地价对城市土地资源配置的效应研究——以南京市为例

[学位论文] 肖丽群南京农业大学 2014年博士导师: 吴群共211页

摘要 : 土地资源作为不可或缺的生产要素，与国民经济发展存在密切关系。近年来，土地资源对我国经济增长作出了显著贡献，大量新增建设用地的投入为经济高速增长提供了有力支撑。但是，土地资源对国民经济发展的瓶颈约束越来越明显。为协调经济增长与土地资... 展开土地资源作为不可或缺的生产要素，与国民经济发展存在密切关系。近年来，土地资源对我国经济增长作出了显著贡献，大量新增建设用地的投入为经济高速增长提供了有力支撑。但是，土地资源对国民经济发展的瓶颈约束越来越明显。为协调经济增长与土地资源供给有限之间的矛盾，实现经济可持续发展和土地资源可持续利用，则必须转变经济发展方式，摈弃依靠土地资源支撑的传统经济发展模式，采用依靠效率提高驱动的发展模式。而转变经济发展方式的核心途径是提高城市土地配置效率。城市土地资源配置效率的改善关键在于引进市场机制，提高土地市场化配置。作为市场机制的核心机制，土地价格机制对土地资源优化配置的基础性作用已经具有土地经济学理论基础，而且我国政府部门也日益重视地价的作用并将其作为提高土地资源配置效率的调控手段。然而，地价在其形成、运行和调控的过程中有可能被扭曲，扭曲的地价必然导致资源配置的低效率，只有合理的地价才能实现资源的优化配置。因此，作为政府调控土地资源配置的重要经济杠杆，现实土地市场中的地价存在什么问题？是什么原因导致了地价遭到扭曲和异化？现实条件下的地价究竟对土地资源配置产生了怎样的影响？如何采取相应措施以纠正扭曲的地价并保证地价发挥优化配置资源的作用？这无疑需要对地价与土地资源配置效应的关系进行深入而系统地研究。首先本研究简单地介绍了研究问题的背景、基本概念、研究目标与内容、研究方法和研究的技术路线，并回顾了关于土地资源配置的机制选择与作用效率、影响城市土地资源配置的因素和动力机制、地价对土地资源配置的效应以及阻碍地价有效发挥资源优化配置功能的因素等方面的国内外研究动态，并对本文研究的理论基础进行了简要阐述。为了把握问题的研究逻辑，更好地理解整篇论文的思路，本研究将地价与土地资源配置的关系放在一个体系中来全面考察和分析，在分析地价对土地资源配置的一般作用过程基础上，明确地价优化配置土地资源的价值目标，确定地价对资源配置结果的评判标准，构建了一个全文的分析框架，从而为论文后部分系统并深入分析地价对土地资源配置效应的影响提供一个有用的逻辑结构。为全面把握地价对城市土地资源配置效应的影响，文章以土地供求矛盾较为激烈、土地市场较为完善的南京市为例进行了地价对城市土地资源配置效应的理论与实证研究。选择生产函数模型实证考察地价在政府干预行为下对城市用地规模的配置效应;利用ArcGIS地统计分析扩展模块，分析南京市地价样点数据，研究地价调节下的城市用地结构布局;应用灰色关联分析法探讨地价与土地利用效益的耦合关系。实证研究结果表明:①城市用地过度扩张面积比例与土地价格市场吻合程度之间呈现明显的负相关关系，随着土地价格市场吻合程度的逐步提高，城市用地过度扩张面积比例逐渐下降。1999-2011年间，南京市新增城市用地面积共为458.00平方公里，同期城市用地规模过度扩张数量为122.85平方公里，过度扩张的城市用地面积所占比例达26.82％。2006年之前，城市用地过度扩张面积比例一般超过20％，2007年以来，城市用地过度扩张面积比例维持在15％左右。土地价格是影响城市用地过度扩张的重要因素。地价形成机制的日益市场化和地价合理程度的不断提高，有利于抑制城市用地规模的无序、过度扩张。②经过多年的城市土地有偿使用制度改革，南京地价对城市土地资源的空间结构布局已发挥出了重要作用。在地价的调节作用下，南京市现状的用地结构空间布局与阿朗索投标租金模式下的用地空间布局基本相一致，土地空间结构布局总体上呈现圈层结构形态:从城市中心至边缘区依次分布商业用地、居住用地和工业用地。但是，各用途地价-距离曲线的交汇点非常靠近，反映出地价对城市用地空间布局的调节效果不是很理想，导致城市用地功能分区不很明显。③地价与土地利用效益具有正相关性。综合地价的变化与土地利用综合效益变化之间存在明显的正相关性，灰色关联度r为0.7478。除2001年、2008年这少数几年出现增减方向不一致外，其余年份均表现出波动方向一致性。即城市地价的变化会直接影响土地利用效益，并使土地利用效益与地价变化向同一方向发生变化。从不同用途地价与土地利用效益的关联度来看，r商服地价＞r住宅地价＞r工业地价。最强关联的是商服地价，其关联度为0.7519。商服地价变化与土地利用效益基本保持了较好的方向同一性。较强关联的是住宅地价，关联度为0.7137。由于住宅地价存在一定泡沫，波动较大，使住宅地价与土地利用综合效益的关联系数呈现出明显的波动性;工业地价则在市场竞争不充分的情况下被低估了，特别在经济快速增长、用地效益显著提高时期，出现以优惠地价吸引投资的行为，致使工业用地的价格并没有相应地上升，结果使工业地价与土地利用效益的关联度最低，其值只有0.6195。基于前面的实证研究结果，进一步深入分析和把握影响地价及其城市土地资源配置效应的因素，探究地价没有实现土地资源配置预期目标，对城市土地资源配置效应呈现多种方向性的原因。地价对城市土地资源配置产生什么样的效应，主要取决于地价处于一个什么样的状态。地价总水平能否准确反映土地经济价值，地价波动变化是否反映市场真正供求，地价结构体系是否健全合理等都导致地价对土地资源配置效应具有多种可能性，使地价尽管具备土地资源配置的功能和作用，但是，它不一定会使资源配置得到优化，甚至可能带来资源配置负效应。即地价的变化对城市土地资源配置具有正向影响和负向影响两种可能性。合理地价变动能够正确引导市场主体行为，从而优化城市土地资源配置和提高土地的利用效益;而不合理的、扭曲的地价则会误导市场主体行为，导致城市土地资源的低效利用与浪费，造成城市土地利用结构与布局的混乱，影响城市土地经济功能的高效发挥。总体而言，地价总水平、地价波动幅度、地价结构体系受到土地市场环境和政府干预的影响。在发育完善、体制健全的土地市场条件下能够实现均衡土地价格，土地价格能够客观反映土地供求关系的变化，体现土地的真实价值，因而能够使资源配置趋向帕累托最优;相反，不完善的土地市场条件下，地价机制被扭曲，会导致土地粗放利用，城市规模无序扩张、土地利用结构不合理等资源配置状况的出现。政府一方面可以弥补土地市场本身的缺陷，另一方面还可以培育土地市场，提高土地市场发育度。政府干预适度，可以使土地市场形成合理地价，从而发挥地价优化配置资源的作用;相反，政府干预过度，则可能破坏市场有序竞争，进一步扭曲土地价格，致使其资源配置功能得不到良好发挥，对资源配置造成不利影响。根据前面的理论分析和实证研究结果，本文认为，地价在土地资源配置中发挥基础而有效的作用。但由于我国正处于转型期，市场条件与政府干预等外部环境使地价遭到一定程度的扭曲，使地价机制发挥资源优化配置的功能受到了影响。因此，为充分发挥地价对土地资源配置的积极效应，并且避免或减少其负效应，实现城市土地资源的优化配置这一根本目标，最后本文提出纠正扭曲的地价、建立地价合理形成和运行的市场环境及制度体系等政策建议。收起

关键词 : 城市经济土地价格资源配置评判标准

5. 南京市住宅地价空间分异及其驱动的实证研究

[学位论文] 任辉南京农业大学 2011年博士导师: 吴群共201页

摘要 : 土地作为一种不可替代的生产要素，是一切生产和一切存在的源泉，土地市场作为土地有效配置的依托和载体，是整个市场有机体系中的基础性环节，土地价格机制作为土地市场的核心机制，是土地市场的基础。随着我国市场经济体系建设的不断发展和完善，城... 展开土地作为一种不可替代的生产要素，是一切生产和一切存在的源泉，土地市场作为土地有效配置的依托和载体，是整个市场有机体系中的基础性环节，土地价格机制作为土地市场的核心机制，是土地市场的基础。随着我国市场经济体系建设的不断发展和完善，城市土地使用制度改革的不断深化，土地市场化程度日益提高，土地价格和价值也逐步得到显化，地价成为了土地市场和土地供需状况的“晴雨表”，是政府调控土地市场的重要杠杆。在城市的发展过程中，地价在调节城市土地利用，优化土地资源配置方面的作用是城市建设管理的其他行政、法律手段所不能替代的，有其独特的重要性。一方面，地价能促使土地资源的集约化利用，提高土地利用率，显化国有土地资产，增加社会财富;同时地价能调控土地利用性质和利用强度，实现城市土地的优化配置和合理布局。由于土地的不可移动性等特性，它是一种特殊的“自然物——商品”综合体，受其空间区位与其所处的社会经济条件及其环境影响，地价对区位的变化最为敏感，在一个城市内部，随着区位优劣的变化，城市地价也随之发生变化。而城市内部的区位优劣是随着城市发展在时间上与空间上进行的演替与变换。时间维度上，由于城市的扩张，经济的发展，产业结构的更新，土地利用功能的变更，促使空间区位的性质转化。空间维度上，随着商服中心的建立，轨道交通的开通以及大学校区的搬迁和基础设施的完善等，空间区位相对于城市整体的位置也在变化。那么，在城市内部，区位因素如何识别和量化，与住宅地价关系如何？住宅地价在不同区位空间上的分布形态呈现什么特征？土地区位的变化对住宅地价空间分布结构变化起了什么样和多大程度的作用？哪些驱动因素引起了住宅地价的空间结构分异？本文试图通过利用现有的技术支持系统来客观真实的反映地价空间分布，挖掘探索地价空间分异的规律，及其驱动因素。因此，在前人研究的基础上，围绕住宅地价空间分异及其驱动的目标，论文在城市地租（地价）理论和区位理论、城市空间结构理论的支撑下，综合运用GIS空间分析和地统计分析技术、计量经济学方法、以及二元空间关联方法等，采用理论与实证研究相结合的方法，并以南京市为例，对城市住宅地价空间分异及其驱动进行了实证研究。具体来讲，本文开展了以下内容的研究:(1)住宅用地空间分异规律及其驱动的理论分析框架。分别从住宅地价的空间分异结构形态、基于地物要素与房价联动的住宅地价空间分异驱动机制两个方面构建了城市住宅地价空间分异的逻辑分析框架:分析城市住宅地价空间结构特征及其空间分异的动态演变规律，就必须要对城市住宅地价结构形成的基础、动力机制及其表现形式进行分析;为了探索住宅地价空间分异的驱动，就应该明确空间地物要素，即点状、线状和面状空间实体对住宅地价空间分异的作用机理和量化方法;为讨论房价与地价的关系，就应该梳理两者之间的作用关系原理。(2)城市住宅地价空间分异及其动态演变研究。以南京市为例，在建立住宅地价空间数据库的基础上，运用探索性空间分析技术(ESDA)对地价空间数据进行分析鉴别，利用半方差函数分析了住宅地价空间结构的各向同性和各向异性，建立了各向同性下的半方差函数模型，并选择Kriging空间插值技术生成数字地价模型分析住宅地价空间结构特征;运用GIS栅格空间分析技术，对两个时期的住宅地价空间结构进行了对比研究，探讨住宅地价空间分异动态演变的规律。(3)城市住宅地价空间分异驱动机制:基于地物要素的分析。在住宅地价空间结构特征分析的基础上，进一步探讨空间地物要素对住宅地价空间分异的作用机理及其空间作用分值计算。在ArcGIS中采用ArctoolBox中的Euclidean Distance函数求取各类地物要素变量的栅格数据图层，然后利用距离指数衰减函数计算他们对住宅地价的空间作用分值;在此基础上，通过多元回归模型，构建各类地物要素对住宅地价的综合影响作用，并利用空间建模思路对住宅地价空间结构进行模拟和比较分析。(4)基于房价联动的住宅地价空间分异驱动分析。由于房与地的不可分割性，房价与地价关系复杂，基于这一考虑，单独研究了房价对地价空间分异的驱动。从计量经济模型入手，然后建立房价空间结构模拟图分析房价与地价空间的匹配性;利用改进的二元空间关联方法定量探索房价与地价的空间关联性。通过以上的实证研究，论文得到以下主要结论: (1)住宅地价空间结构是地价与区位相耦合而形成的地价空间分布形态，并呈现出一定的规律性，住宅地价空间分异，从本质上来看是由于区位优劣的变化引起城市内部不同地段的住宅用地增值不同引起的。 (2)基于半方差函数对住宅地价数据空间结构的分析表明:南京市住宅地价空间分布具有明显的带状异向性，在不同方向上的空间结构特征具有差异性;根据决定系数和残差等参数，选择球状模型作为南京市住宅地价的半方差函数理论模型具有具有较高的拟合精度，通过球状模型块金值与基台值的比值为36.3％，说明住宅地价具有中等程度的相关性，其空间变异既受结构性因子影响又受随机因素的影响，住宅地价的异质性是结构性因素和随机性因素共同作用的结果。 (3)通过对南京市住宅地价空间分布特征分析，发现南京市住宅地价空间分布具有以下几个特征:①总体上南京市开始呈现多中心的城市空间结构。一个中心是主城区的新街口以及中山路沿线区域，另外的中心分布在城市副中心的河西区域，以及仙林和江宁地区，住宅地价由这些中心向外围递减，呈现圈层分布结构，并且地价衰减的幅度存在空间的变异性和方位的差异性;②地价分布在空间上不仅存在连续性，还具有明显的空间变异性。即地价由中心向外衰减的同时也会在部分地区出现突起，甚至跳跃，存在明显的空间变异性;③地价空间变化呈现明显的点轴模式。住宅地价由新街口、湖南路和夫子庙三个商服中心沿着中山路、中山东路、汉中路和两条地铁轨道交通线向城市周边扩散。 (4)通过南京市住宅地价分异的演变，发现河西奥体中心周边地区、环玄武湖和环钟山风景区地区以及仙林大学城和地铁一号线南延线江宁大学城地区，住宅地价变化幅度大，而以新街口为核心的城市中心商服区住宅地价变化却趋于平缓，表现出在北京东路、北京西路和中山东路、汉中路几条东西方向平行的主干道中间区域地价变化差异小。 (5)分析了各类地物要素对住宅地价的空间影响作用大小，构建多元线性回归模型对住宅地价空间结构进行了模拟，有效地反映了空间区位差异对住宅地价的影响。城市中心在向心力的作用下，众多优势资源高度集聚，对住宅地价影响的外部性影响强烈，靠近城市中心，生活交通便利，公共服务设施完善，对住宅地价的增值有着巨大的提升作用。交通通道对住宅地价的导向性作用明显，对住宅地价的空间分布形态影响较大。地铁作为无障碍交通方式，能保证居民快速便捷的出行，对住宅用地的时空距离有着重大的影响，从而改变住宅土地区位，实现住宅地价的升值，使得城市空间结构在快速交通通道的的导向下，由单一中心向走廊式、组团式结构发展。 (6)通过对地价与房价的空间结构特征进行分析，利用空间分层抽样方法布设空间抽样点，利用二元空间关联方法从地价与房价的分区关联度、综合关联度出发进一步探索了二者之间的关系。研究发现二者的空间结构存在相似性，高房价区域分布着高地价，二者匹配程度比较高;通过空间关联性分析，二者的空间综合关联度大，达到了0.7444;利用地价与房价的计量分析结果发现，房价对地价的解释力达到61.2％。从而生成结论:房价是地价空间分异的重要驱动因素，对地价的空间结构分布有着引导和驱动作用。收起

关键词 : 城市住宅地价空间分异结构动态演变规律空间区位南京市

6. 长江三角洲区域土地利用变化的人文驱动及调控研究

[学位论文] 许实南京农业大学 2014年博士导师: 吴群共193页

摘要 : 土地资源是重要的生产资料，是国民经济和社会发展的重要基础。土地利用变化是在各种驱动力作用下人类与自然界的交互影响的体现，加强土地利用变化的驱动力研究是预测和分析土地利用演变的基础。而随着我国城镇化和工业化进程的加快，建设占用耕地已... 展开土地资源是重要的生产资料，是国民经济和社会发展的重要基础。土地利用变化是在各种驱动力作用下人类与自然界的交互影响的体现，加强土地利用变化的驱动力研究是预测和分析土地利用演变的基础。而随着我国城镇化和工业化进程的加快，建设占用耕地已无可避免，深入研究土地利用变化的驱动机理对促进耕地的有效保护和土地利用布局的科学性具有十分重要的作用。改革开放以来，以上海、江苏（分别为苏州、无锡、常州、镇江、南京、扬州、泰州和南通八市）和浙江（分别为杭州、嘉兴、湖州、绍兴、宁波、舟山和台州七市）为代表的长江三角洲区域，成为全国经济发展最具活力、最富饶的区域之一，随着工业化、城市化、农业现代化的快速发展，土地利用已经呈现出有别于我国其他地区的发展特点。基于此，本文以长江三角洲地区为例，以全国土地变更调查数据为数据源，找出影响该区域主要地类变化的人文驱动因素及其作用机理，对推进节约集约利用土地资源、保护耕地和保障粮食安全、构建城乡发展一体化建设体系均具有重要理论价值和现实意义。本论文结合我国新型城镇化的大背景，尊重区域特色，重新审视了长江三角洲区域土地利用变化及人文驱动机制，在长江三角洲区域土地利用变化的DPSR分析框架构建、基于人口、经济和政策三维度的人文驱动因素分析以及长江三角洲区域土地利用变化压力分析方面具有一定的创新性。本文研究内容、方法如下: 第一，论文对国内外土地利用变化的相关研究进行了系统回顾，并对人地关系理论、PSR理论、土地区位理论、农地非农化理论、土地控制论等加以分析与对比，阐释了土地利用变化的基本概念，构建了长江三角洲区域土地利用变化的DPSR理论分析框架。第二，分别从耕地和建设用地两类土地面积变化的特征上解译了长江三角洲区域土地利用状态演进特点。在系统梳理研究不同时期土地利用分类标准体系的基础上，对耕地和建设用地数据口径进行了调整统一，并对区域耕地和建设用地状态演进的具体特征和规律进行分析，研究发现:1996-2012年该地区耕地规模从5962.58万亩减少至4874.76万亩，17年间净减少18.24％。其中水田和水浇地面积逐步减少，旱田面积则有所增加。1996-2012年区域建设用地规模从2208.24万亩增加至3848.80万亩。17年间净增加74.29％，平均年净增加为96.50万亩。以2004年为分界点，耕地减少速度和建设用地扩张速度分别呈不规则“U”型和倒“U”型特征。第三，从人口驱动力、经济驱动力和政策驱动力三个视角，结合典型城市重点讨论人口规模、城市化、房地产业发展和财政收入偏好等对土地利用变化的影响及驱动机制。同时，运用构建的长江三角洲区域土地利用变化的人文驱动力指标体系，定量分析了人口、经济和政策因素对长江三角洲区域建设用地扩张和耕地面积变化的影响。结果表明:人口、经济、政策驱动力对长江三角洲区域建设用地和耕地面积变化均有不同程度的影响，如人口驱动力中人口总量每上升1％，会导致建设用地增加1.70％，地均农业从业人员数每增加1％，会使耕地面积增加1.11％。经济驱动力中农村人均纯收入每增加1％，耕地数量减少0.69％,城镇人均可支配收入每增加1％，建设用地数量增加0.08％，可见随着长江三角洲区域居民收入提高，土地资源内部结构会产生一定变化。而我国对农田水利投资仍显薄弱，没有对保护耕地形成很好的支持。政策驱动力中非农产业在国民经济中所占比重每上升1％，建设用地将下降0.67％，原因可能是长江三角洲区域经济发展已逐渐远离了单纯依赖消耗土地资源谋求GDP增值的阶段，城市经济越发达，建设用地集约效果反而会凸现。农业结构调整也是造成耕地减少的一大因素，随着种植业在农业产值中的比重每下降1％，会使耕地面积下降0.43％。第四，从建设用地和耕地面积演化的双重路径对长江三角洲区域土地利用变化趋势进行预测。论文利用灰色系统理论，建立了地均农业从业人员数、城市化率、农村人均纯收入、农村人均住房面积、农业结构调整和地均粮食产量构成的耕地利用变化预测模型，以及人口密度、城市化率、地均GDP、固定资产投资和非农产业比重构成的建设用地利用变化预测模型，预测精度检验结果表明灰色预测精度高，可信度大。预测结果:未来5-10年长江三角洲区域耕地面积下降和建设用地规模扩张还将持续。根据预测，在保持目前经济社会发展速度和耕地与建设用地利用变化速度状态下，到2020年长江三角洲区域实现2020年土地利用规划目标的将有545.36万亩的耕地缺口压力和885.97万亩的建设用地需求压力。第五，将长江三角洲区域未来土地利用变化的趋势与长江三角洲区域土地利用变化的人文驱动机制分析结果相结合，论文从区域土地利用调控体系、手段和对策三方面提出了完善长江三角洲区域土地利用调控模式，并围绕人口驱动力、经济驱动力和政策驱动力提出了促进长江三角洲区域土地资源可持续利用的土地调控政策。收起

关键词 : 土地利用动态变化人文驱动调控机制

7. 基于农民感知的城市边缘区土地征收社会效率研究——以南京市栖霞区为例

[学位论文] 米强南京农业大学 2016年博士导师: 吴群共183页

摘要 : 根据现行土地制度，征收是农村集体土地转变为城镇国有土地的唯一途径。征地制度关系经济社会发展大局，备受关注。十八大指出，要改革征地制度，提高农民在土地增值收益中的分配比例;十八届三中全会提出，要缩小征地范围，规范征地程序，建立兼顾国家... 展开根据现行土地制度，征收是农村集体土地转变为城镇国有土地的唯一途径。征地制度关系经济社会发展大局，备受关注。十八大指出，要改革征地制度，提高农民在土地增值收益中的分配比例;十八届三中全会提出，要缩小征地范围，规范征地程序，建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制;2015年中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》提出，要建立社会稳定风险评估制度，全面公开土地征收信息，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。随着城镇化进程加快，征地已经成为经常性的社会生产活动。征地促进了经济发展，但同时带来了很多社会问题。被征地农民生活水平下降，长远生计无保障，滞后甚至无法实现人口城镇化等问题突出，由此引发的社会矛盾和冲突屡见不鲜。损害被征地农民权益、影响社会和谐的征地政策不能适应新时期社会转型的要求。新型城镇化的目标是让被征地农民共享经济发展成果，实现社会福利和社会效率总体提升，其核心是人的城镇化，以人为核心的社会效率已然成为考量征地政策的重要因素。因此，研究土地征收社会效率对制定和完善征地政策具有积极的现实意义。本研究以南京市为例，以土地征收社会成本和社会收益为切入点，以被征地农民社会调查资料为依据，构建土地征收社会效率分析框架和测度体系。首先，梳理土地征收制度变迁，按照发文时间将南京市1996年以来的征地政策划分为4个阶段，逐一展现每个阶段的政策特征，归纳政策制定和完善的偏向和趋势;然后，以被征地农民的视角，从社会调查结果、安居乐业和城市生活融入度3个方面系统分析土地征收社会效应，借鉴适应性效率定义土地征收社会效率概念，并根据概念从土地征收社会效应分析结果中析出土地征收社会效率的影响因素;最后，界定土地征收社会效率内涵，构建土地征收社会成本和社会收益指标体系，运用数据包络分析法(DEA)对各政策阶段的社会效率评价值进行测度，并根据测度结果进行阶段性比较分析，为制定社会效率更高的征地政策提供切实可行的依据。研究内容主要包括:(1)借鉴制度经济学中的适应性效率概念定义土地征收社会效率概念。土地征收社会效率是指土地征收制度如何适应社会发展需求而调整的问题，反映的是与时间进程中的社会需求变化相适应的制度变迁效率。(2)分析土地征收社会效率影响因素。以被征地农民的视角，从被征地农民对征地政策感知的社会调查结果、以安居乐业为目的的补偿和安置实施情况以及检验被征地农民市民化的城市生活融入度3个方面分析执行不同政策阶段土地征收产生的社会效应，以此为基础，通过比较和显著性检验分析和筛选土地征收社会效率影响因素。(3)界定土地征收社会效率内涵，土地征收社会效率为土地征收社会收益与社会成本的比值;选取土地征收社会收益和社会成本的代理指标和代理变量，构建土地征收社会效率指标体系。(4)测度不同政策阶段土地征收社会效率评价值，并根据测度结果确定土地征收社会效率主要影响因素及其影响程度。(5)探讨土地征收社会效率提升途径，提出相应的政策建议。研究方法主要包括:(1)问卷调查法。以被征地农民为调查对象，选择结构式问卷访问法中的当面访问法，获取客观真实的研究资料。(2)排序选择模型。在调查问卷中，把被征地农民的意愿分为5级，纳入计量模型时依次用1、2、3、4、5表示，构成多元排序选择模型，通过显著性检验筛选土地征收社会效率影响因素。(3)数据包络分析法。运用DEA模型检测不同政策阶段土地征收社会效率有效性;运用超效率DEA模型测度不同政策阶段土地征收社会效率评价值。(4)比较分析法。用于分析不同政策阶段土地征收带来的社会影响。通过理论分析和实证研究，得到以下结论:(1)征地补偿标准及安置方式渐趋合理。1996年以来南京市征地政策经历了1996-2000年执行131号文、2000-2004年执行86号文、2004-2010年执行93号文和2011年至今执行264号文4个阶段，呈现出补偿标准在提高、安置方式有改变、补偿安置对象在调整、集体经济组织成员认定渐规范、社会保障体系渐完善等特征。(2)征地政策调整基本适应被征地农民的利益诉求。随着征地政策不断调整，被征地农民满意度呈现不断提高的趋势。(3)土地征收社会效率影响因素多元但重点突出。从制定政策的角度看，实体上，征地补偿标准对社会效率影响较大，其次是社会保障体系，再次是居住安置方式;程序上，信息公开对社会效率影响较大。从实施政策的角度看，就社会成本来说，有没有按照协议约定按时、全部补偿和安置到位对社会效率影响较大;就社会收益来说，征地后道路、生活用水、生活用气等基础设施是否完善和医疗、教育、商业网点布局等公共服务是否改善对社会效率影响较大。(4)各政策阶段土地征收社会效率有效且逐渐趋高。DEA模型测度结果显示，各征地政策阶段社会效率评价值均为1，且各指标的松弛变量为0，表明1996年至今执行4个征地政策阶段的社会效率均为DEA有效，各阶段社会效率指标均处于比较理想的状态。超效率DEA模型测度结果显示，各政策阶段土地征收社会效率总体呈上升趋势，其评价值1996-2000年执行131号文阶段为1.006，2000-2004年执行86号文阶段为1.747，2004-2010年执行93号文阶段为1.602，2011年至今执行264号文阶段为2.457。虽然目前执行264号文阶段的社会效率评价值最高，但仍有修改和完善的空间。基于研究结论，提出构建土地征收社会效率提升路径的政策建议:(1)提高征地补偿标准，建立土地增值收益分配机制。运用马克思地租理论，建立政府投资建设的设施辐射强度和距离的函数关系，构建设施辐射强度的三维立体模型，计算出在设施辐射范围内出让地块分摊的投资额，再加上投资利润，就可以得到政府出让该地块应分配到的土地增值收益。将政府分配到的土地增值收益从总的土地增值收益中扣除，剩余部分归集体经济组织和被征地农民所有。集体经济组织留足公益发展资金，剩余的归被征地农民所有。建立土地增值收益分配机制，彰显集体土地所有权的主体成员身份，给予被征地农民好的预期，有利于被征地农民主动置身土地征收全过程，积极推进征地实施。(2)注重程序，信息公开，建立健全信息共享和反馈机制。没有程序公正，就没有实体公正。程序公正包括环节到位和信息公开，信息公开尤其重要。在征前告知、征地公告、补偿登记、征地补偿安置方案公告等环节实行信息全公开。让政府征地信息能够有效的传达到每一个被征地农民,保障农民的征地知情权、监督权、参与杈;反过来，让被征地农民的意愿和诉求能够顺利反馈给政府，促进政府制定更加契合民意的征地政策。(3)同等享受社会福利，建立健全更加完善的社会保障体系。制定社会效率更高的征地政策，将被征地农民全部纳入城镇职工社会保障体系，让被征地农民和城市居民同等享受社会福利，让劳动年龄段的被征地农民享受城镇职工失业保险，养老年龄段的被征地农民享受城镇职工退休养老保险。社会保障体系统一，有利于被征地农民获得城市居民身份认同感，促进其尽快融入城市生活，实现人口城镇化。(4)改变集中安置方式，用货币补偿的方式让被征地农民自由选择居住地，主动融入城市生活。集中安置方式无形隔离了被征地农民和城市居民，阻碍了被征地农民市民化。改变集中安置方式，用货币补偿的方式，让被征地农民按照自己的偏好和经济状况自由选择居住地。被征地农民分散居住，作为个体，容易受周围城市生活环境影响，在潜移默化中自觉改变生活方式，主动适应和融入城市生活。(5)制定差别化政策，分类安置被征地农民，建立特殊帮扶基金。如果多数被征地农民劳动技能已经异化甚至已经在城市就业，应该多考虑补偿物质资本，弱化或者不提供就业培训等人力资本水平提高帮助;如果多数被征地农民缺乏非农业劳动技能，无法在城市找到工作，则应该加强社会保障，侧重就业培训，提高人力资本水平;对于确实因为征地导致生活困难的群体，通过建立特殊帮扶基金即利用社会资本给予补助。物质资本、人力资本和社会资本可以相互补充，有机结合必然促进土地征收社会效率提高。收起

关键词 : 土地征收社会效率农民感知城市边缘区

8. 江苏省新增建设用地指标空间配置特征、成因与效率提升研究

[学位论文] 邵子南南京农业大学 2018年博士导师: 吴群共179页

摘要 : 土地作为人类生产生活必不可少的生产资料，其合理配置对新型城镇化建设、经济发展、产业结构升级以及耕地保护具有重要意义。本研究以新增建设用地指标空间配置的“特征—成因—效率提升”为研究主线，结合江苏省国土资源厅新增建设用地指标数据，描... 展开土地作为人类生产生活必不可少的生产资料，其合理配置对新型城镇化建设、经济发展、产业结构升级以及耕地保护具有重要意义。本研究以新增建设用地指标空间配置的“特征—成因—效率提升”为研究主线，结合江苏省国土资源厅新增建设用地指标数据，描述了新增建设用地指标空间配置数量特征，计算了江苏省新增建设用地指标空间配置效率，然后从政府失灵角度探讨了新增建设用地指标空间配置成因，并构建指标配置策略偏好假说，利用计量模型进行了实证检验，从土地发展权视角分析市场机制引入对提升建设用地指标配置效率的可行性，最后就新增建设用地指标配置与土地资源管理等提出政策建议。全文主要研究结论如下: (1)在（存量）建设用地空间分布方面，通过资源—消耗势计算可以发现，江苏省各地级市资源势普遍较小，即面临突破土地利用总体规划管控的风险，这表明各地级市建设用地配置数量过于超前。 (2)从各地级市新增建设用地指标空间配额来看，并没有发现行政等级与指标配额成正比的现象。理论上，为减少与市级政府之间摩擦，省级政府理应避免年度间配置数量出现较大变动（尤其是指标配额大幅减少），从而促使配置行为被处于行政等级较低的市级政府支持与接受，但事实情况却是各地级市新增建设用地指标配额在年度之间变动较大。省级政府在辖区城市间新增建设用地指标配置方面似乎显得并无明显规律，配置行为显得尤为“随意”。此外，新增建设用地指标空间配额与人口分布、产业结构、经济发展、资源禀赋的协调性也有待进一步改善。 (3)在新增建设用地指标空间配置效率测度方面，研究表明指标空间配置效率依然有提升空间。理论上，计划管理者可根据社会经济发展情况计算出各地区最佳新增建设用地指标配置数量。但现实中，由于计划管理者信息有限、自身局限性等难题，追求最佳配置规模临界点并非易事，配置扭曲似乎不可避免。 (4)我国土地计划管理体制是造成指标分配利用低效的制度基础，尤其是在财政分权制度、对上负责的政绩考核激励、复杂的府际关系等作用下。通过江苏省新增建设用地指标空间配置实证分析发现，指标配额与经济增长率呈正相关。即基于GDP和财政收入等经济增长绩效为主的政绩考核体制，在对上负责的官僚体制和增长驱动目标约束下，省级政府将更多的新增建设用地指标配置在经济增长率高的城市，似乎是“明智之举”。这也在一定程度上说明了江苏省新增建设用地指标空间配置效率较高的原因所在。耕地变量对新增建设用地指标配置具有显著的正向影响，即耕地资源禀赋较多的城市会配置多的指标，反之则较少;这说明同样作为“地方政府”的省级、市级政府在耕地保护策略与行动上有所不同。产业结构对指标配置具有正向影响，这与市级政府倾向于配置更多的土地用于工业发展的策略不同。人口变量未能通过显著性检验。 (5)市场机制下的土地资源配置，实质上是土地发展权的有偿交易与转移(TDR)。基于土地发展权转移原理的城乡建设用地增减挂钩政策与耕地异地占补平衡政策，基本达到了政策设计初衷，即改进土地资源配置效率，缓解地方政府用地计划短缺造成的经济发展瓶颈。然而，城乡建设用地增减挂钩政策却面临着部分农民生活水平下降，安置过渡期长，安置方式单一化，群众参与程度低，部分整理复垦耕地质量有待提高等问题。耕地异地占补平衡政策面临着异地补充耕地的数量、质量堪忧，市场化交易平台不完善，政策持续性堪忧等问题。本文研究发现，TDR之所以成功的一些关键要素在我国土地发展权转移政策移植中出现遗漏。而在当前财政分权体制、官员晋升体制、补充耕地管理制度、补充耕地市场交易机制等没有发生实质性改变的前提下，盲目扩大土地发展权交易范围将不利于耕地资源保护。基于以上结论，本研究最后就新增建设用地指标配置倾向、补充耕地指标交易、挂钩指标交易和财政体制改革提出有关政策建议。收起

关键词 : 新增建设用地指标空间配置市场机制土地发展权

9. 地方财政预算收支偏好对城市土地利用的影响研究

[学位论文] 曹春艳南京农业大学 2013年博士导师: 吴群共176页

摘要 : 分权是一个世界性的趋势。尽管分权对经济增长的促进作用并没有得到统一的结论，但对中国分税制改革后财政分权水平对经济增长的显著效应得到了一致的认同。然而，伴随着经济的高速增长，中国式分权的问题开始凸显。分税制后，地方政府的独立利益主体... 展开分权是一个世界性的趋势。尽管分权对经济增长的促进作用并没有得到统一的结论，但对中国分税制改革后财政分权水平对经济增长的显著效应得到了一致的认同。然而，伴随着经济的高速增长，中国式分权的问题开始凸显。分税制后，地方政府的独立利益主体地位凸显，面临着巨大的财政压力，地方政府产生了追求财政收入最大化的策略性行为，对预算内的地方税产生了偏好;而经济分权同垂直的政治管理体制的结合，使得地方政府产生了追求经济快速增长的短期化行为，对地方财政支出产生了偏向;正是在这些体制因素的激励和约束下，地方政府的经济激励和政治激励形成了“激励相容”，导致了地方政府单纯追求经济增长的行为。体现在城市层面上，地方政府作为城市发展的主导者普遍热衷于城市用地规模的扩张，造成了土地资源的浪费。本文试图从地方政府财政预算收支偏好和城市土地利用的角度，考察财政分权体制下地方政府增长取向的存在性，研究财政分权和与之伴随的政府竞争对财政收支结构的偏向和扭曲，并进一步研究地方政府的行为选择对城市土地利用变化的影响，由此构建一个基于分税制所引起的地方政府行为对城市用地变化影响的分析框架。我国的财政体制主要经历了三个阶段的变迁，从统收统支到分级包干再到分税制，每一次改革均对地方政府的行为偏好产生了不同的影响，对土地利用的方式也随之发生变化。统收统支阶段的高度集权模式下，地方政府没有财政自主权，在行为上表现为向中央政府“要”为主，要的越多，掌握的资源也越多。这一阶段的地方政府没有发展工业和基础设施的激励，因此对土地的占用也较少。财政包干阶段的放权，调动了地方政府增加地方财政收入的积极性，然而，由于制度的不规范，中央政府和各级政府间存在大量的机会主义行为和博弈行为，大大限制了地方政府的财政自主权，造成了财权和事权的不对等，地方政府出现“藏富于民”的行为。企业成为这一阶段地方获取财政收入的第一源泉，导致了这一时期乡镇企业乱占耕地、滥用土地的现象极为突出，城乡非农建设乱占滥用土地的问题普遍存在。而分税制改革后，为了获得更多的财政收入，地方政府往往以城市扩张来实现财政总量的增加，预算内的税收偏好产生了对主导（热点）产业的同质化选择，造成了区域产业同构;而在财政支出上则倾向于能快速带来经济增长的基础设施建设，造成了区域重复建设和城市用地规模的迅速扩张。税收总量和增幅的变化反映着地方政府在税收上的努力和偏好。通过对1999-2010年全国30个省级面板数据的计量回归发现:分权和竞争体制对地方政府税收上的努力和偏好产生了不同的影响，但对营业税的促进作用和对所得税的抑制作用是一致的，从而在实证上检验了地方政府为税收而努力的事实。而在分权和竞争体制的双重激励下，地方政府产生了财政支出结构上的扭曲行为。研究发现:分权下的公共物品供给与其外溢性有关，且随着外溢效应的增加而恶化。现实中，虽然基础设施建设可能也存在外部性，但作为地区性的公共物品其溢出效应有限，人力资本则存在很强的流动性，且受教育程度高的人才流动性要比教育程度低的更高，因此，地方政府会更倾向于争夺人才而不是培养人才，从而导致了对人力资本投入的减少。由于中央对于地方官员的垂直控制，地方政府官员的任期长短会对地方政府的支出行为产生影响。无论资本是否流动，地方官员的任期越短，对任期内的基础设施投资就越大。而在以GDP为目标的政绩考核制度下，地方政府为了在晋升竞争中胜出，必然会将有限的资源用于能够促进经济快速增长的基础设施上，从而忽视了公共产品等目标，造成了财政支出结构的扭曲。虽然对1994-2010年地方政府财政支出结构的描述统计分析没有得到地方政府在经济建设支出上的偏好，但VAR模型的脉冲响应函数与方差分解结果显示，经济建设支出能在短期内对GDP产生较大的贡献度，而科教文卫对GDP的贡献效应则反应在长期上，因此，由于我国官员任期制的限制，为了在晋升中获胜，地方政府必然会加大能够在短期内快速拉动经济增长的支出，从而造成了“重硬轻软”“重短轻长”的财政支出倾向。通过梳理回顾1981-2010年我国城市用地结构的演变情况，发现地方政府在供地策略上形成了一条具有中国特色的循环路径。基于中国35个省会城市与计划单列市的城市面板数据实证分析了房地产税收偏向和工业税收偏向对城市居住用地、工业用地的影响，发现地方政府在房地产税收上的偏向被显著的反映到居住用地的供给行为中，房地产税收偏向越强，地方政府越倾向于居住用地的供给;地方政府的增值税偏向越强，越倾向于增加工业用地的供给量，说明地方政府税收收入偏好驱动地方政府发展相关产业增加产业用地供给量的作用机制是存在的。地方政府的财政偏好还决定了地方政府建设用地供应结构，地方政府预算内的增值税与房地产税收的比值越大，城市建设用地中工业用地的比重越大;反之，该比值越小，则居住用地的比重越大。地方政府财政支出与财政收入的比值越大，对预算外的土地出让收入的偏好就越强，城市建设用地中居住用地的比重就越大;反之，该比值越小，则工业用地的比重越大。选取1999-2010年长三角地区16个核心城市的面板数据分析基本建设支出偏向对基础设施用地的影响，发现地方政府的基本建设支出偏向对城市基础设施用地的扩张具有显著的正向作用，且其影响程度随着招商引资竞争的升级还在加强;招商引资竞争对基础设施用地规模的影响同样为正，其影响程度大小也受到基本建设支出偏向的影响。也就是说，地方政府的基本建设支出偏向越强，地区招商引资竞争越激烈，城市基础设施用地的规模也越大。选取1996-2010年长三角地区16个核心城市的面板数据模型来分析分权和竞争导致的政府支出偏好对城市用地规模的影响，研究结果显示:地方财政支出偏好指标对城市用地扩展的影响作用最大，表明地方政府的基本建设支出偏向越强，城市用地扩展的越快;而当地方政府倾向于科教文卫的支出时，城市用地的扩展将减慢，该结果从实证层面验证了地方财政支出偏向对城市用地规模的扩展作用;财政分权和地方政府竞争这两个变量同样在各变量组合模型中为正，可以判断:财政分权导致了地方政府通过寻求城市土地开发等方式来获取收入，同时，为了在招商引资的竞争中获得优势，地方政府往往低价出让工业用地，导致城市用地面积大规模扩张。该结果从城市层面证实了分权制度和地方政府竞争是造成城市用地规模扩张过快的重要原因。从各城市用地扩展的差异性来看，南京的城市用地规模扩展速度最快，其次为上海、苏州等城市，城市用地规模扩展速度最慢的是舟山，其次是湖州。因此，经济发展越快的地区，城市用地规模的扩展速度也越快。经济发展快的地区，人口的增长速度也越快，这必然会迸一步扩大对土地资源的需求，因而城市用地的扩展速率也更快。不难发现，中国的财政分权改革并未真正实现政府之间在制度规范下的力量均衡，而这些问题的根源在于深层次的制度因素。因此，为了从根本上改变地方政府的行为激励，引导地方政府合理利用土地、实现土地资源的可持续利用，需立足中国实际，完善现有的财政体制，规范中央和地方的财政收支;改革现行的政绩考核体制，保持官员任期的连续性和稳定性;同时要深化我国的户籍制度改革，打破居民迁移的体制壁垒，实现“用脚投票”的机制;进一步深化“营改增”税制改革，抑制房地产业的扩张;建立起居住与工业用地挂钩机制，科学统计城市人口和住房需求。收起

关键词 : 土地利用地方政府城市用地财政预算财政分权分税制改革

10. 江苏省工业用地效益分析与行业差异研究

[学位论文] 杨兴典南京农业大学 2017年博士导师: 吴群共167页

摘要 : 中国工业是国民经济的重要支柱和经济增长的主要推动力。工业用地是支撑中国经济发展最基础的资源要素。自改革开放以来，中国实现了由农业大国到工业大国的历史性转变，总体上进入了工业化的中后期。工业化极大促进了中国社会经济的发展，但长期以来... 展开中国工业是国民经济的重要支柱和经济增长的主要推动力。工业用地是支撑中国经济发展最基础的资源要素。自改革开放以来，中国实现了由农业大国到工业大国的历史性转变，总体上进入了工业化的中后期。工业化极大促进了中国社会经济的发展，但长期以来支撑中国工业化快速发展的却是低廉的人力成本和粗放的用地方式。然而，中国快速城镇化和工业化还将持续较长时期，工业发展空间拓展需求依然较大，土地外延扩张式粗放利用的态势难以持续，土地资源稀缺已制约着社会经济的发展。江苏地处中国东部沿海地区，该区域建立了比较完备的工业体系，工业对经济发展的贡献作用显著，规模实力位居全国领先地位，但整体来看，江苏工业经济存在着层次不高、产业核心竞争力不强、要素利用水平低、高消耗、高污染等问题。同时，江苏又是资源小省，建设用地空间严重不足，土地利用效益低下，日益尖锐的经济发展与资源保护的矛盾已成为江苏面临的巨大挑战。目前，我省进入了经济发展的新常态阶段，同时供给侧改革和生态文明建设对土地利用也提出了新的要求，优化产业用地结构和布局，以土地利用结构调整促进经济转型升级，已成为土地利用的主要目标，而对不同行业的土地利用效益进行正确判断是实现科学配置区域土地资源、优化用地布局的前提。鉴于上述情况，本研究以“方法选择.差异分析.对策建议”为分析主线，以江苏省为例，客观分析了江苏省工业用地现状水平，分别从工业用地效益评价和工业用地绿色效益核算两个视角对江苏省工业用地效益的行业差异进行系统的研究，同时分析了评价指标对工业用地效益的影响程度，最后深入探讨了促进江苏省工业用地效益提升的政策建议，以期为合理配置土地资源、提高土地利用效益提供科学的理论依据，促进产业转型升级与土地利用方式转变。本论文主要从以下几个方面展开: (1)工业用地效益内涵界定。以土地复合系统理论、外部性理论和土地报酬递减理论为指导，科学界定工业用地效益内涵及其构成的综合性、时间维度的变化性、作用群体的扩散性、子效益的协同性、度量的困难性等特点，分析了三个子效益即经济效益、社会效益与环境效益的内涵及具体构成。工业用地效益可视为由工业用地的使用而带来的经济、社会、生态等各种成果与同一空间范围内工业用地利用占用和消耗的比较。 (2)工业用地效益评价体系构建。按照全面性原则、易操作性原则、可比性原则、独立性原则，根据对工业用地效益特点、结构和各子效益相互关系的分析，结合指标体系的类型和建立原则，建立了包含“目标层-准则层-指标层”三个层次的工业用地效益评价指标体系。阐述了各级指标的具体定义，并根据各个指标的量化特点，提出了各个指标的具体取值方法。通过对目前国内外流行的多种效益评价方法进行应用适应性比较分析，确定采用多因素综合评价法来建立工业用地效益评价模型，并具体描述了指标筛选、指标的标准化、指标权重确定等效益评价流程。为客观评价工业用地效益提出了方法指导。 (3)工业用地绿色效益核算探索。工业用地净效益是单位面积土地投入在社会、经济、生态等方面所实现的有效综合产出，反映了经济发展、社会满足、生态污染等正、负效益影响土地利用效益数值，是一种货币化的效益数值。工业用地效益核算的技术难点核心在于环境污染治理成本的货币化。研究参考绿色GDP核算的理念以形成工业用地效益核算思路，总体思路是在地均利税总额的基础上，增加地均工资，扣减地均环境污染治理成本，以得到经过社会、生态因素调整的真正效益。同时，具体描述了环境污染治理成本测算方法、数据来源确定与计算方法等。完善了现有的土地利用评价体系。 (4)江苏省工业用地效益行业差异实证研究。以江苏省开发区典型企业调查数据为基础，首先，进行了分行业的工业用地效益评价，判断影响各行业综合效益大小的限制因素和短板因素，分析用地效益的行业差异特点和原因。其次，进行了分行业的工业用地绿色效益核算，并将两种方法所得结果进行对比分析。江苏省工业用地效益的短板要素主要有地均R&D经费支出、地均R&D项目数量、地均吸纳劳动力人数、地均员工工资投入等，限制因素主要有产业集聚程度、地均固定资产投入等。除仪器仪表制造业外，其余行业均存在个数不一的短板要素和限制要素。从评价结果来看，江苏省各行业的效益数值均为正数，有一定的差异幅度，总体呈现资本技术密集型行业的效益高于劳动密集型行业、资源密集型行业的特点。效益较高的行业有仪器仪表制造业(40)、计算机、通信和其他电子设备制造业(39)、铁路、船舶、航空航天和其他运输设备制造业(37)等，而有色金属冶炼和压延加工业(32)、非金属矿物制品业(30)、造纸和纸制品业(22)等行业的效益分值的排名靠后。铁路、船舶、航空航天和其他运输设备制造业(37)、仪器仪表制造业(40)属于经济效益、社会效益和环境效益均较高的行业。造纸和纸制品业(22)、其他制造业(41)、黑色金属冶炼和压延加工业(31)等行业的经济效益、社会效益和环境效益均较低。医药制造业(27)、专用设备制造业(35)等行业表现为经济效益、社会效益和环境效益均一般。江苏省各行业的工业用地绿色效益均为正值.介于2720.01万元/hm2和645万元/hm2之间，24个行业中数值低于平均值的行业有13个。地均利税总额和地均员工工资收入对绿色效益的影响较大;地均环境污染治理总费用对绿色效益有一定影响。各行业的工业用地效益核算结果和效益评价结果基本一致。两种分析方法均有一定的优缺点，其中工业用地效益评价结果受权重影响比较大，需要调查的数据较多，计算相对复杂;工业用地效益核算结果作为单因素指标受污染治理成本的影响比较大，数据获取难度更大。通过两种方法分析结果的相互对照，可以最大程度上保证分析结果的可靠性。 (5)江苏省工业用地效益提升建议。根据实证分析结果，进行相关的统计分析，基于效益改善的角度，从“政府部门科学管理”、“企业可持续发展"两个方面提出了提升江苏省工业用地效益的建议，供决策支持。政府部门可以通过优化供地结构、严格供地准入门槛、加大对企业科技创新的支撑力度、加快环境基础设施建设等手段从宏观层面为工业提供良好发展环境:企业自身也要通过加大科技投入、提高企业用地强度、加强污染预治理、提高职工福利等方法主动适应经济新常态.实现效益提升。收起

关键词 : 工业用地资源配置土地利用效益行业差异