摘要: 土地作为一种不可替代的生产要素，是一切生产和一切存在的源泉，土地市场作为土地有效配置的依托和载体，是整个市场有机体系中的基础性环节，土地价格机制作为土地市场的核心机制，是土地市场的基础。随着我国市场经济体系建设的不断发展和完善，城... 展开 土地作为一种不可替代的生产要素，是一切生产和一切存在的源泉，土地市场作为土地有效配置的依托和载体，是整个市场有机体系中的基础性环节，土地价格机制作为土地市场的核心机制，是土地市场的基础。随着我国市场经济体系建设的不断发展和完善，城市土地使用制度改革的不断深化，土地市场化程度日益提高，土地价格和价值也逐步得到显化，地价成为了土地市场和土地供需状况的“晴雨表”，是政府调控土地市场的重要杠杆。在城市的发展过程中，地价在调节城市土地利用，优化土地资源配置方面的作用是城市建设管理的其他行政、法律手段所不能替代的，有其独特的重要性。一方面，地价能促使土地资源的集约化利用，提高土地利用率，显化国有土地资产，增加社会财富;同时地价能调控土地利用性质和利用强度，实现城市土地的优化配置和合理布局。由于土地的不可移动性等特性，它是一种特殊的“自然物——商品”综合体，受其空间区位与其所处的社会经济条件及其环境影响，地价对区位的变化最为敏感，在一个城市内部，随着区位优劣的变化，城市地价也随之发生变化。而城市内部的区位优劣是随着城市发展在时间上与空间上进行的演替与变换。时间维度上，由于城市的扩张，经济的发展，产业结构的更新，土地利用功能的变更，促使空间区位的性质转化。空间维度上，随着商服中心的建立，轨道交通的开通以及大学校区的搬迁和基础设施的完善等，空间区位相对于城市整体的位置也在变化。那么，在城市内部，区位因素如何识别和量化，与住宅地价关系如何？住宅地价在不同区位空间上的分布形态呈现什么特征？土地区位的变化对住宅地价空间分布结构变化起了什么样和多大程度的作用？哪些驱动因素引起了住宅地价的空间结构分异？本文试图通过利用现有的技术支持系统来客观真实的反映地价空间分布，挖掘探索地价空间分异的规律，及其驱动因素。 因此，在前人研究的基础上，围绕住宅地价空间分异及其驱动的目标，论文在城市地租（地价）理论和区位理论、城市空间结构理论的支撑下，综合运用GIS空间分析和地统计分析技术、计量经济学方法、以及二元空间关联方法等，采用理论与实证研究相结合的方法，并以南京市为例，对城市住宅地价空间分异及其驱动进行了实证研究。具体来讲，本文开展了以下内容的研究:(1)住宅用地空间分异规律及其驱动的理论分析框架。分别从住宅地价的空间分异结构形态、基于地物要素与房价联动的住宅地价空间分异驱动机制两个方面构建了城市住宅地价空间分异的逻辑分析框架:分析城市住宅地价空间结构特征及其空间分异的动态演变规律，就必须要对城市住宅地价结构形成的基础、动力机制及其表现形式进行分析;为了探索住宅地价空间分异的驱动，就应该明确空间地物要素，即点状、线状和面状空间实体对住宅地价空间分异的作用机理和量化方法;为讨论房价与地价的关系，就应该梳理两者之间的作用关系原理。(2)城市住宅地价空间分异及其动态演变研究。以南京市为例，在建立住宅地价空间数据库的基础上，运用探索性空间分析技术(ESDA)对地价空间数据进行分析鉴别，利用半方差函数分析了住宅地价空间结构的各向同性和各向异性，建立了各向同性下的半方差函数模型，并选择Kriging空间插值技术生成数字地价模型分析住宅地价空间结构特征;运用GIS栅格空间分析技术，对两个时期的住宅地价空间结构进行了对比研究，探讨住宅地价空间分异动态演变的规律。(3)城市住宅地价空间分异驱动机制:基于地物要素的分析。在住宅地价空间结构特征分析的基础上，进一步探讨空间地物要素对住宅地价空间分异的作用机理及其空间作用分值计算。在ArcGIS中采用ArctoolBox中的Euclidean Distance函数求取各类地物要素变量的栅格数据图层，然后利用距离指数衰减函数计算他们对住宅地价的空间作用分值;在此基础上，通过多元回归模型，构建各类地物要素对住宅地价的综合影响作用，并利用空间建模思路对住宅地价空间结构进行模拟和比较分析。(4)基于房价联动的住宅地价空间分异驱动分析。由于房与地的不可分割性，房价与地价关系复杂，基于这一考虑，单独研究了房价对地价空间分异的驱动。从计量经济模型入手，然后建立房价空间结构模拟图分析房价与地价空间的匹配性;利用改进的二元空间关联方法定量探索房价与地价的空间关联性。 通过以上的实证研究，论文得到以下主要结论: (1)住宅地价空间结构是地价与区位相耦合而形成的地价空间分布形态，并呈现出一定的规律性，住宅地价空间分异，从本质上来看是由于区位优劣的变化引起城市内部不同地段的住宅用地增值不同引起的。 (2)基于半方差函数对住宅地价数据空间结构的分析表明:南京市住宅地价空间分布具有明显的带状异向性，在不同方向上的空间结构特征具有差异性;根据决定系数和残差等参数，选择球状模型作为南京市住宅地价的半方差函数理论模型具有具有较高的拟合精度，通过球状模型块金值与基台值的比值为36.3％，说明住宅地价具有中等程度的相关性，其空间变异既受结构性因子影响又受随机因素的影响，住宅地价的异质性是结构性因素和随机性因素共同作用的结果。 (3)通过对南京市住宅地价空间分布特征分析，发现南京市住宅地价空间分布具有以下几个特征:①总体上南京市开始呈现多中心的城市空间结构。一个中心是主城区的新街口以及中山路沿线区域，另外的中心分布在城市副中心的河西区域，以及仙林和江宁地区，住宅地价由这些中心向外围递减，呈现圈层分布结构，并且地价衰减的幅度存在空间的变异性和方位的差异性;②地价分布在空间上不仅存在连续性，还具有明显的空间变异性。即地价由中心向外衰减的同时也会在部分地区出现突起，甚至跳跃，存在明显的空间变异性;③地价空间变化呈现明显的点轴模式。住宅地价由新街口、湖南路和夫子庙三个商服中心沿着中山路、中山东路、汉中路和两条地铁轨道交通线向城市周边扩散。 (4)通过南京市住宅地价分异的演变，发现河西奥体中心周边地区、环玄武湖和环钟山风景区地区以及仙林大学城和地铁一号线南延线江宁大学城地区，住宅地价变化幅度大，而以新街口为核心的城市中心商服区住宅地价变化却趋于平缓，表现出在北京东路、北京西路和中山东路、汉中路几条东西方向平行的主干道中间区域地价变化差异小。 (5)分析了各类地物要素对住宅地价的空间影响作用大小，构建多元线性回归模型对住宅地价空间结构进行了模拟，有效地反映了空间区位差异对住宅地价的影响。城市中心在向心力的作用下，众多优势资源高度集聚，对住宅地价影响的外部性影响强烈，靠近城市中心，生活交通便利，公共服务设施完善，对住宅地价的增值有着巨大的提升作用。交通通道对住宅地价的导向性作用明显，对住宅地价的空间分布形态影响较大。地铁作为无障碍交通方式，能保证居民快速便捷的出行，对住宅用地的时空距离有着重大的影响，从而改变住宅土地区位，实现住宅地价的升值，使得城市空间结构在快速交通通道的的导向下，由单一中心向走廊式、组团式结构发展。 (6)通过对地价与房价的空间结构特征进行分析，利用空间分层抽样方法布设空间抽样点，利用二元空间关联方法从地价与房价的分区关联度、综合关联度出发进一步探索了二者之间的关系。研究发现二者的空间结构存在相似性，高房价区域分布着高地价，二者匹配程度比较高;通过空间关联性分析，二者的空间综合关联度大，达到了0.7444;利用地价与房价的计量分析结果发现，房价对地价的解释力达到61.2％。从而生成结论:房价是地价空间分异的重要驱动因素，对地价的空间结构分布有着引导和驱动作用。 收起