摘要: 历史建筑反映了不同时期人文、社会、环境与历史记忆，是人类延续的物质载体之一，担负着重要的历史文化传承作用。但是由于历史悠久，加之自然因素和人为因素的影响，许多历史建筑随着时间推移不断消失，保留至今已经为数不多。随着社会进步、价值观... 展开 历史建筑反映了不同时期人文、社会、环境与历史记忆，是人类延续的物质载体之一，担负着重要的历史文化传承作用。但是由于历史悠久，加之自然因素和人为因素的影响，许多历史建筑随着时间推移不断消失，保留至今已经为数不多。随着社会进步、价值观的改变和传统文化传承的回归，民众对历史建筑保护呼声也越来越高，国家和地方也逐步对历史建筑、历史街区等保护修复采取多种措施。通过历史建筑综合价值的合理评价，可以为历史建筑的重点保护、修缮及再利用提供决策依据；而对历史建筑经济价值进行准确评估，可以鼓励引入民间资金，为进一步完善历史建筑市场建设等方面提供决策支持。然而目前国内在这方面相关研究较少，由于缺乏完整科学的技术体系，无论是评价成果或是评估价值都带有很强的主观性，经常会忽视历史建筑所具有的历史文化艺术等价值的特殊性，导致历史建筑的潜在价值被低估，无法科学、合理量化历史建筑各类信息功能，包括在经济上的反映，使得历史建筑在修复时无法实现优胜劣汰，在交易时很难达到公正、合理及客观性。因此，本文将研究重点定位于构建历史建筑价值体系、完善历史建筑综合价值评估体系以及探讨历史建筑经济价值评估原理和方法技术，建立具有可操作性的评估体系，为历史建筑的保护利用和可持续发展作出相应贡献。 本文采用理论分析与实证研究相结合、定性分析与定量分析相结合、文献搜集与外业调查相结合等方法，在总结整理国内外已有研究成果的基础上，结合区位论、稀缺资源理论、产权理论、地租理论及可持续发展等基础理论，从以下方面进行研究；⑴首先对历史建筑定义进行界定，对比分析古建筑、文物建筑、历史文化遗产和历史街区等相关概念；在此基础上，根据已有研究归纳总结了历史建筑类型与风格；并且分析认为历史建筑作为一种特殊的不动产，具有二元性、传承性、地域性、产权限制性、稀缺性、社会性与资源和资产的双重属性等特征。⑵从哲学角度与经济学角度对历史建筑价值进行深入剖析，认为历史建筑综合价值是指历史建筑保存的信息要素相互关联、相互作用而逐步形成的凝聚在本体对象的知识存在，从而能够引成人类主体对这一客体事物产生积极的价值观念与本质力量；这些信息要素产生的功能属性构成历史建筑内含价值体系，包括历史价值、环境生态价值、艺术价值、科学价值和社会文化价值等五大基本价值。历史建筑综合价值通过人类主体价值的物化和投射成为效用价值；效用价值在经济上的反映就是经济价值；两者是可以被衡量的。经济价值不同于市场价值，历史建筑的市场价格(市场价值)会受到供求关系和其它市场因素的影响产生变化，形成相互作用的动态关系。市场价格(市场价值)和经济价值相比，前者属于短期均衡，而后者属于长期均衡，在正常市场或经济发展条件下，市场价格(市场价值)会表现出围绕着经济价值上下波动的周期变动。历史建筑综合价值通过效用价值的转化，与经济价值形成内在与外在的哲学关系。历史建筑综合价值、内含价值、效用价值、经济价值、市场价值等相互关联、相互作用，共同形成了较为完善的历史建筑价值体系。本文进一步研究认为历史建筑价值体系具有感知性与主观性、动态性与增值性、多元性与整体性、持久性与脆弱性、公共性与外部性、可衡量性与市场稳定性等特征。⑶历史建筑价值的变化趋势和规律通常由各种复杂影响因素引起。由于历史建筑价值主要分为历史建筑综合价值和经济价值，从不同角度来说，价值的影响因素也不尽相同，因此需要分别对历史建筑综合价值及经济价值的影响因素进行剖析。历史建筑综合价值包括历史价值、社会文化价值、科学价值、艺术价值以及环境生态价值等5大内含基本价值，分别受到不同因素的作用和影响；本文通过梳理现有研究成果并结合相关工作经验，整理归纳出56项重要因素；针对历史建筑经济价值而言，亦受到社会经济发展因素、市场供求关系因素、国家或地区相关法律政策以及不动产自身因素的影响。⑷构建历史建筑价值(内在综合价值)评价体系，首先通过合并归纳和因子分析法等有效筛选相关指标，使得历史建筑价值评价指标体系更为合理；其次，引入激励型变权综合法进行评价，对于其中的状态变权向量采用分段函数形式，并合理设置参数，凸显优势因素的重要性，增强其对历史建筑价值的影响程度，这与历史建筑价值特性相互吻合。本文还分别采用变权模型综合法评价与常权模型综合评价法各自对40处苏州古民居历史建筑的评价结果进行对比分析，认为相对于目前通用的常权评价模型，基于变权理论的评价模型更能精确科学地反映出研究对象历史建筑各种价值因素的动态变化以及对其综合价值的影响程度，更符合专家论证结果与历史建筑价值特征，为历史建筑保护提供科学合理的决策支持。⑸历史建筑具有效用、稀缺和不可再生的特性，从而产生经济价值；本文分别从劳动价值论、效用价值论、均衡价值论和新经济制度学等方面阐述了历史建筑效用价值向经济价值转化的机理和变化；同时还对历史建筑的产权限制进行理论分析，认为产权限制最终目的在于保护和合理利用历史建筑，也认为清晰的产权界定是历史建筑经济价值合理准确评估的前提条件。历史建筑经济价值变化遵循着一定的原则和运动规律，评估原则包括最高最佳使用原则、替代原则、变动原则、预期原则、贡献原则、供求原则等。⑹经济价值评估是一种价值指示意见的过程。不动产传统估价方法估算的是历史建筑市场价值；而资源环境经济学的评估方法则充分考虑了历史建筑经济价值的所有变化，包括当前经济增长模式下价值规律能够实现价值，还包括当前经济增长模式下价值规律无法实现的部分，即资源利用过程中的外部性部分。因此资源环境经济学评估方法所估算的结果直接指示为经济价值，并且可能在短期内无法得以完全实现。 本文首先从理论和实证两方面详细分析了不动产传统估价方法(市场比较法、成本法和收益法)应用于历史建筑市场价值的评估。认为市场比较法应用广泛、简单直接，但前提是需要市场存在足够多的交易可比实例；成本法比较适合那些市场发育不成熟、收益性较弱的不动产评估，是历史建筑价值评估最为适宜的估价方法，但对估价人员的专业知识能力提出一定挑战；收益法理论清晰，明确投资收益的经济范畴，对历史建筑的经济价值有指导意义，但是难点在于未来预期的客观判断。本文还从理论角度简单剖析历史性土地概念、价值体系、地价特征和产权界定情况等，运用土地估价方法对历史性土地地价评估进行尝试。认为假设开发法不适用于历史性土地的评估，同时提出剩余法也有局限性；并且创新性提出了市场调整法用于历史性土地经济价值评估。历史建筑是前辈留下的一种特殊的文化资源，所以采用资源经济学估价方法对历史建筑价值进行评估也具有一定的可行性。适用于历史建筑价值评估的资源经济学估价方法主要包括条件价值法、旅行费用法、内涵价格法以及费用支出法等。条件价值法简单实用，但易受到调查者和受访者的主观影响，市场依据不够充分；旅行费用法和费用支出法通常要求估价对象具有相应的旅游资源，能够吸引人们前来参观消费；而内涵价格法的前提是必须要有与估价对象历史建筑相似的历史建筑交易数据。除以上估价方法，本文还结合历史建筑综合价值评价成果与市场比较法的原理，提出了基于评价指标比较的历史建筑价值评估方法。该方法利用评价的综合分值结果来估算历史建筑经济价值，简单快速，也有一定的理论基础，特别适合于一次性估算大量的历史建筑价值，可以用于核定资产或作为征收税费的参考依据；但其也要求适用的估价对象需要满足一定前提条件，否则估价结果将会有较大偏差。本文认为上述各种估价方法都有其适用范围、优势和缺陷，历史建筑作为一种特殊的估价对象，其经济价值评估理论与技术方法在国内几乎为零，在国际上研究也较少；本文将这些估价方法适用于历史建筑，本身就是一种尝试；也是意图通过对历史建筑估价方法的应用研究，来弥补当前相关研究的空白，而且对于建立相对完善的历史建筑评估理论与方法体系具有重要意义。 收起