摘要: 土地资源作为不可或缺的生产要素，与国民经济发展存在密切关系。近年来，土地资源对我国经济增长作出了显著贡献，大量新增建设用地的投入为经济高速增长提供了有力支撑。但是，土地资源对国民经济发展的瓶颈约束越来越明显。为协调经济增长与土地资... 展开 土地资源作为不可或缺的生产要素，与国民经济发展存在密切关系。近年来，土地资源对我国经济增长作出了显著贡献，大量新增建设用地的投入为经济高速增长提供了有力支撑。但是，土地资源对国民经济发展的瓶颈约束越来越明显。为协调经济增长与土地资源供给有限之间的矛盾，实现经济可持续发展和土地资源可持续利用，则必须转变经济发展方式，摈弃依靠土地资源支撑的传统经济发展模式，采用依靠效率提高驱动的发展模式。而转变经济发展方式的核心途径是提高城市土地配置效率。城市土地资源配置效率的改善关键在于引进市场机制，提高土地市场化配置。作为市场机制的核心机制，土地价格机制对土地资源优化配置的基础性作用已经具有土地经济学理论基础，而且我国政府部门也日益重视地价的作用并将其作为提高土地资源配置效率的调控手段。然而，地价在其形成、运行和调控的过程中有可能被扭曲，扭曲的地价必然导致资源配置的低效率，只有合理的地价才能实现资源的优化配置。因此，作为政府调控土地资源配置的重要经济杠杆，现实土地市场中的地价存在什么问题？是什么原因导致了地价遭到扭曲和异化？现实条件下的地价究竟对土地资源配置产生了怎样的影响？如何采取相应措施以纠正扭曲的地价并保证地价发挥优化配置资源的作用？这无疑需要对地价与土地资源配置效应的关系进行深入而系统地研究。 首先本研究简单地介绍了研究问题的背景、基本概念、研究目标与内容、研究方法和研究的技术路线，并回顾了关于土地资源配置的机制选择与作用效率、影响城市土地资源配置的因素和动力机制、地价对土地资源配置的效应以及阻碍地价有效发挥资源优化配置功能的因素等方面的国内外研究动态，并对本文研究的理论基础进行了简要阐述。为了把握问题的研究逻辑，更好地理解整篇论文的思路，本研究将地价与土地资源配置的关系放在一个体系中来全面考察和分析，在分析地价对土地资源配置的一般作用过程基础上，明确地价优化配置土地资源的价值目标，确定地价对资源配置结果的评判标准，构建了一个全文的分析框架，从而为论文后部分系统并深入分析地价对土地资源配置效应的影响提供一个有用的逻辑结构。 为全面把握地价对城市土地资源配置效应的影响，文章以土地供求矛盾较为激烈、土地市场较为完善的南京市为例进行了地价对城市土地资源配置效应的理论与实证研究。选择生产函数模型实证考察地价在政府干预行为下对城市用地规模的配置效应;利用ArcGIS地统计分析扩展模块，分析南京市地价样点数据，研究地价调节下的城市用地结构布局;应用灰色关联分析法探讨地价与土地利用效益的耦合关系。实证研究结果表明:①城市用地过度扩张面积比例与土地价格市场吻合程度之间呈现明显的负相关关系，随着土地价格市场吻合程度的逐步提高，城市用地过度扩张面积比例逐渐下降。1999-2011年间，南京市新增城市用地面积共为458.00平方公里，同期城市用地规模过度扩张数量为122.85平方公里，过度扩张的城市用地面积所占比例达26.82％。2006年之前，城市用地过度扩张面积比例一般超过20％，2007年以来，城市用地过度扩张面积比例维持在15％左右。土地价格是影响城市用地过度扩张的重要因素。地价形成机制的日益市场化和地价合理程度的不断提高，有利于抑制城市用地规模的无序、过度扩张。②经过多年的城市土地有偿使用制度改革，南京地价对城市土地资源的空间结构布局已发挥出了重要作用。在地价的调节作用下，南京市现状的用地结构空间布局与阿朗索投标租金模式下的用地空间布局基本相一致，土地空间结构布局总体上呈现圈层结构形态:从城市中心至边缘区依次分布商业用地、居住用地和工业用地。但是，各用途地价-距离曲线的交汇点非常靠近，反映出地价对城市用地空间布局的调节效果不是很理想，导致城市用地功能分区不很明显。③地价与土地利用效益具有正相关性。综合地价的变化与土地利用综合效益变化之间存在明显的正相关性，灰色关联度r为0.7478。除2001年、2008年这少数几年出现增减方向不一致外，其余年份均表现出波动方向一致性。即城市地价的变化会直接影响土地利用效益，并使土地利用效益与地价变化向同一方向发生变化。从不同用途地价与土地利用效益的关联度来看，r商服地价＞r住宅地价＞r工业地价。最强关联的是商服地价，其关联度为0.7519。商服地价变化与土地利用效益基本保持了较好的方向同一性。较强关联的是住宅地价，关联度为0.7137。由于住宅地价存在一定泡沫，波动较大，使住宅地价与土地利用综合效益的关联系数呈现出明显的波动性;工业地价则在市场竞争不充分的情况下被低估了，特别在经济快速增长、用地效益显著提高时期，出现以优惠地价吸引投资的行为，致使工业用地的价格并没有相应地上升，结果使工业地价与土地利用效益的关联度最低，其值只有0.6195。 基于前面的实证研究结果，进一步深入分析和把握影响地价及其城市土地资源配置效应的因素，探究地价没有实现土地资源配置预期目标，对城市土地资源配置效应呈现多种方向性的原因。地价对城市土地资源配置产生什么样的效应，主要取决于地价处于一个什么样的状态。地价总水平能否准确反映土地经济价值，地价波动变化是否反映市场真正供求，地价结构体系是否健全合理等都导致地价对土地资源配置效应具有多种可能性，使地价尽管具备土地资源配置的功能和作用，但是，它不一定会使资源配置得到优化，甚至可能带来资源配置负效应。即地价的变化对城市土地资源配置具有正向影响和负向影响两种可能性。合理地价变动能够正确引导市场主体行为，从而优化城市土地资源配置和提高土地的利用效益;而不合理的、扭曲的地价则会误导市场主体行为，导致城市土地资源的低效利用与浪费，造成城市土地利用结构与布局的混乱，影响城市土地经济功能的高效发挥。总体而言，地价总水平、地价波动幅度、地价结构体系受到土地市场环境和政府干预的影响。在发育完善、体制健全的土地市场条件下能够实现均衡土地价格，土地价格能够客观反映土地供求关系的变化，体现土地的真实价值，因而能够使资源配置趋向帕累托最优;相反，不完善的土地市场条件下，地价机制被扭曲，会导致土地粗放利用，城市规模无序扩张、土地利用结构不合理等资源配置状况的出现。政府一方面可以弥补土地市场本身的缺陷，另一方面还可以培育土地市场，提高土地市场发育度。政府干预适度，可以使土地市场形成合理地价，从而发挥地价优化配置资源的作用;相反，政府干预过度，则可能破坏市场有序竞争，进一步扭曲土地价格，致使其资源配置功能得不到良好发挥，对资源配置造成不利影响。 根据前面的理论分析和实证研究结果，本文认为，地价在土地资源配置中发挥基础而有效的作用。但由于我国正处于转型期，市场条件与政府干预等外部环境使地价遭到一定程度的扭曲，使地价机制发挥资源优化配置的功能受到了影响。因此，为充分发挥地价对土地资源配置的积极效应，并且避免或减少其负效应，实现城市土地资源的优化配置这一根本目标，最后本文提出纠正扭曲的地价、建立地价合理形成和运行的市场环境及制度体系等政策建议。 收起