摘要: 中国的土地市场自从建立以来，经历了探索阶段、发展阶段，现在处于理性推进阶段。这个过程是地价评估体系发展的过程，评估体系从间接评估向着直接评估的方向发展。土地市场上的评估思想和评估方法还不成熟，估价结果可信度较低，这就导致了评估地价... 展开 中国的土地市场自从建立以来，经历了探索阶段、发展阶段，现在处于理性推进阶段。这个过程是地价评估体系发展的过程，评估体系从间接评估向着直接评估的方向发展。土地市场上的评估思想和评估方法还不成熟，估价结果可信度较低，这就导致了评估地价与市场地价相差悬殊，甚至两者毫无可比性问题的出现。当前土地市场急需探求一种科学、有效的评估方法。 本文正是以上述问题的解决为目标，对现行土地估价方法做了彻底剖析，认为其在实际运用中存在着一个主要问题：主观化，即过度依赖于价格评估人员的主观经验，这不仅使估价结果不可靠，更有可能引发道德风险，不利于整个土地市场的规范与发展。因此，本文基于模糊集理论建立了市场法估价定量分析模型：首先，对土地市场价格影响的因素进行了深入而系统的研究，建立了客观合理的价格评估指标体系；其次，采用层次分析法(Analytic HierarchyProcess)对评估类型宗地的各个影响因素权重进行合理的确定；再次，借用模糊评判对各个可比实例相应因素进行评判值的确定；最后，采用加权欧几里德贴近度来确定可比宗地实例与待估宗地对象的相似程度继而求取最后的比准价格。同时对模型应用的可行性以实证分析来验证，结论为：应用模型估价能明显提高估价精度。 通过定量市场法比较法分析模型的建立来减弱人为主观因素的影响，试图为地价评估工作提供新思路，探讨出一种科学而又有效的评估方法。 收起